Mietrecht

Dies umfasst die Beratung und Vertretung im Zusammenhang mit allen Problemen in der Wohnraummiete, insbesondere bei Durchsetzung und Abwehr von Mieterhöhungen, der Durchführung von Instandhaltungen, der Streitigkeit über Schönheitsreparaturen und natürlich auch bei der Beendigung von Mietverhältnissen durch Kündigung und deren Durchsetzung, soweit notwendig auch durch Räumungsklage. Auch bei der Durchsetzung von offenen Mietforderungen sind wir behilflich. Außerdem unterstützen wir Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit der Klärung von Mieterhöhungsverlangen, Streitigkeiten um Nebenkosten und anstehenden Renovierungen.

Kündigung im Mietrecht

Ein Vermieter kann in der Wohnraummiete grundsätzlich nicht einfach einen bestehenden Mietvertrag über Wohnraum ohne Grund kündigen. Die häufigsten Gründe im Mietrecht für die Kündigung durch den Vermieter sind:

• Zahlungsverzug: Zahlt der Mieter zwei oder mehr Monatsmieten ganz oder zu einem erheblichen Teil nicht, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug außerordentlich fristlos kündigen und die sofortige Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Geschieht dies nicht, muss der Vermieter Räumungsklage zur Durchsetzung seines Anspruches erheben. Eigenmächtig die Wohnung räumen kann er nicht, er würde sich unter Umständen erheblichen Schadenersatzansprüchen ausgesetzt sehen.
• Eigenbedarf: Die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ist ein häufiger Fall der ordentlichen Kündigung in der Wohnraummiete, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen nahen Angehörigen oder eine in seinem Hausstand lebende Person benötigt. Hier ist meist eine genaue Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen nötig, da ein vorgetäuschter Eigenbedarf ebenfalls einen erheblichen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter auslösen kann. Anders als bei der außerordentlich fristlosen Kündigung sind bei der ordentlichen Kündiung die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten.
• Pflichtverletzungen, insbesondere ungenehmigte Untervermietung: Bei Vertragsverletzungen ist in der Regel keine fristlose Kündigung möglich. Grundsätzlich ist eine vorherige Abmahnung erforderlich. Dies gilt z.B. bei einer Untervermietung, ohne zuvor eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, und dem unerlaubten Halten von Haustieren.

In allen diesen Gestaltungen ist die Beratung durch einen auf dem Gebiet des Mietrechts spezialisierten Rechtsanwalt zu empfehlen.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Im Wohnraummietrecht tritt häufig zwischen Vermieter und Mieter Streit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Unter dem Begriff der „Schönheitsreparatur“ versteht man im Mietrecht die rein dekorative Gestaltung eines Mietobjekts, bei der lediglich das Aussehen der Wohnung oder der Gewerbefläche verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Denn nach der Begriffsbestimmung der Schönheitsreparaturen in der II. BV („zweite Berechnungsverordnung“), die nur für die Vermietung von Wohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum galt, war folgendes umfasst:

Schönheitsreparaturen sind „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.“ Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Schönheitsreparatur.

Das Gesetz wurde inzwischen durch die Betriebskostenverordnung abgelöst. Für die allgemeine Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ wird die Begriffsbestimmung jedoch immer noch herangezogen; in fast allen Formularmietverträgen ist sie enthalten.

Abzugrenzen sind die Schönheitsreparaturen von der Instandhaltung und Instandsetzung, die nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts dem Vermieter obliegt. Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Auch wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnt und damit von dem Mangel nicht betroffen ist, muss der Vermieter diese Verpflichtung erfüllen. Insofern kann wegen des Mangels auch eine Mietminderung berechtigt sein, unabhängig davon, ob die Überlassung der Wohnung an den Dritten zulässig war.

Das Abschleifen von Parkettboden gehört daher nicht zu den Schönheitsreparaturen, auch das Versiegeln eines Parketts oder Außenanstriche von Türen und Fenstern fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten gehören zu den Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter durchzuführen hat (BGH 8. Zivilsenat vom 13.01.2010 Aktenzeichen: VIII ZR 48/09). Denn unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind, Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses entsteht regelmäßig Streit über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe, ob eine Renovierung durch den Mieter erforderlich ist oder ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind.